#4 遠方物件のリフォーム業者さん探しの道
2021年になってしまったーーー笑
思い起こせば2020年4月にこの物件に関して、
加藤ひろゆき先生にいきなりVoicyで質問して、
お電話までいただいたのです。
そして1年後まだ賃貸に出せていないなんてお恥ずかしい限り。
途中、なぜ売却しなかったんだろうと迷ったけど、
やっとこそ業者選定の段階までたどり着きました！（遅い 苦笑）
- 一斉見積もりに再度トライ
- 相見積もりの時の言語化能力
- 業者さんとの色々なやりとり
- もう一つのラーニング
一斉見積もりに再度トライ
大家さん仲間が遠距離物件の業者さんを見つけたという
一斉見積もりサイトに再度トライ。
初回お断りした業者さんへは再度違うサイトで
一斉見積もり取る旨を事前連絡しました。
前回、管理会社さんに任せてしまい履歴さえないため、
今回は全て一通り自分でやろうと決心。
相見積もりの時の言語化能力
見積もりサイトに、根拠のない予算を記入して、
とりあえず賃貸できるようにしてくださいと、
写真を添付。
約15社から連絡があり、
詳細が必要とやりとりスタートしたものの、
依頼の第一希望が、
リフォーム費用をなるべく安く抑えたいということ。
どこをどれぐらいリフォームするか、
言語化できずに頭が真っ白になる。
確かに一斉見積もり出したものの、
適当な依頼内容だと
業者さんも見積もりだせないよなと納得。（気づくの遅すぎ）
あらためて、リフォームって定価がないのだと実感。
希望のリフォーム提案内容を具体的に決めるために、
再度上京。
前回は任せっきりだったので、
今回は写真も念入りにすべて撮り、
希望リフォーム内容を提案書に落としこみ、
具体的に伝えられるようにした。
うーん、確かに。依頼内容がばらばらだと、
どうやって比較していいかわからない。（気づくの遅すぎ2回目）
立ち合いをすることができないため、
業者さんに提案書と現場確認してもらうことにした。
唯一の救いは、5月にDIYした時と、
電話連絡で雑談もするほど仲良くなった
おじいちゃん管理人さんの存在。
お中元とお歳暮を送っていたのもよかったのかも。
鍵を郵送して、業者さんの受け入れを対応してくれ、
退出の後は問題ないか確認してくれることになった。
業者さんとの色々なやりとり
さまざまな業者さんとやりとりがあった。
今思えば、良い経験。
こちらが早く賃貸に出したいと焦っていることを察して、
ひんぱんに連絡してきて、
いそいでいることをリマインドしてくれる業者さん。
こんなに早く見積もり出せるのは、社長自身が現地に出向き、
見積もり作成しているから。４８時間以内に回答してほしい。
後悔したくないですよねと言われて、すぐさよならした業者さん。
安心してください。お風呂も塗装、全て塗装、
塗ってしまえばわからないから大丈夫安心してください！
と一文に安心という言葉が2回入っていて、なんとなく
不安な気持ちにさせられた業者さん。
外国人も多いこの地域だと完璧なリフォームが求められるからと、
予算の５倍以上の見積もりを提示した業者さん。
今思い返せば、
私も相見積もりを取るマナーがなかった猛反省。
多くの方の時間を奪ってしまい、ごめんなさい。
もう一つのラーニング
今回のもう一つのラーニングは、
やりとりした業者さんの数が多すぎたこと。
一斉見積もりを出したあと、
多くの業者さんから連絡があり、
見積もり数が多ければ多いほど
リフォーム費用を抑えられるかもしれないと、
見積もり集めたい欲がめばえてしまった。
そして手当たり次第にスタートした、
多くの業者さんとやりとり。
良さそうな業者さんもいたのに、
担当者さんの名前と会社名、
どんな雑談したかも、記憶になく、
最後はメール処理に追われてしまった。
あまりおすすめできないかも、
とりあえず初心者の私にはあっていなかった。
遠方物件のリフォーム業者さん探しの道は
ここから３ヶ月かかる（長すぎ。。。）
でもこんな私でも業者さん見つけられた！
続きはつぎで。
#3 セルフリフォームと業者さん選び
最後にブログを書いてからあっという間に数週間たっていると思います。
歳を重ねるごとに、時の流れが早く感じるのはなぜかなといつも不思議です。
本業が多忙で、手抜きしたいなと思いながらも、責任感の強い私は全力投球。
子供の短い夏休みも家族で思いっきり楽しもうとキャンピング。
そんな中、時間は刻々と過ぎ、他人と比較はしないと決めたけど、
そんなものあってないようなもの。なかなか難しい。
でも唯一の救いは、家族、本業、
不動産の勉強も全部好きであることかもしれないです。
さて、私の今年の目標は、
家族の築47年区分マンションを修繕して入居者を見つけて収益化することです。
そして、来年は自身の物件を購入することです。
そう意気込んではいたものの、
築古マンションのリフォームの初期段階で大コケしてしまい、
只今路頭に迷っています。非常につらい。。。
前置きが長くなりましたが、
今回はリフォームに関わる失敗談2つのご報告です。
１．セルフリフォームの素人の限界
費用を抑えたい願望で、勢いではじめたセルフリフォーム、
いわゆるDIYですが、限界があると気づかされました。
リフォームをしている物件は家から500キロも離れている場所にあります。
物件は市内にあり、最寄り駅の不動産管理会社さんへヒアリングした際、
ライバル物件も少なく、相場からみても家賃は高く設定できるのではないか
と言われました。
車で6時間かけ、近くに部屋まで借り、朝から晩まで労働力投入し、
できることはやったつもりで、不動産管理会社さんへ内覧をお願いしました。
その際に言われた事は、“何も手をつけないほうがよかった”でした。
勢いではじめたDIYは意味が無く、
その時間とお金は無駄だったのかと思うとなんとも情けない限りです。
管理会社さんによると、手を加えた箇所以外の所が目立っているため、
結果的にリフォーム前よりも見た目が悪くなっている、
これから外注する際補修計画が大きくなる可能性もあるそうです。
“これ以上進めなくてよかったですね”と励まされるが撃沈。
あたりまえなのかもしれないけれど、依頼するかはおいといて、
まずは業者さんへ相談すればよかったです。
リフォーム代がかさんで利回りの低下を引き起こすのではないかと、
費用面ばかり気にしてセルフリフォームに手をつけたけれども、
結局は割高になる可能性もあるし、プランニングの欠如だと実感しています。
自分の中でどうも好き勝手に理想を目指して、方向性を間違えてしまった結果の現われかと反省しています。
２ リフォーム業者探しの道
遠距離でリフォームする際の、業者さん選びに苦労しています。
初回でてきた見積もりが予想以上に高額の600万円、
相見積もりをだしたものの、すべて予算オーバーです。
遠距離だからか、予想以上に中々話が進められないのは、
トーク力の低さなのかもと思い始めています。
不安と焦りが募るばかりの中、
内覧したことのある管理会社の担当Aさんから連絡が入りました。
なんと、業者選びのお手伝いをしてくれるそうです。
“売却ではなく賃貸ですから最低限だけやりましょう”
“この状態でしたら200万でおさまりそうですね”、
神様からのプレゼントかと思うほど新味になってくれます。
物件から離れていて忙しいし、Aさんはプロ私は素人、
を理由にAさんに任せることにしました。
見積もりがでるのを待つ事1ヶ月、仰天する金額が提示されました。
400万＋出張料100万円の合計500万!
“ご心配なく。仲介料は必要ございません。
投資と思ってサポートするので、400万円でやりましょう”
えっー。
この時点で高いのか安いのか判断できないのかも私の勉強不足。
こんなことなら最初から自分でやればよかったと大後悔しています。
400-500万円ここでつぎ込むとなると、今後の資金計画がくずれます。
時間はもどってこないし、収益化するまでにさらなる時間もかかっていて、
少しでもできる事は自分でやって、地道に動けばよかったと反省しています。
遠距離で動くことの難しさをひしひしと感じながら、
業者さん見つけの旅が続いています。
思いついたらすぐ実行することも大事なのかもしれないけれども、
今回のセルフリフォームに関してはプランニングがぬけていたと後悔しています。
あとは、何が知らないのかも、わかっていない状態だからこそ、
とりあえずの丸投げはダメだと実感しています。
信頼できる人に出会えるまで、自分で行動するしかないようです。
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さて、やっさんスクール、不動産投資のお勉強、
新着メールはなるべく毎日目を通すようにしてはいるものの、
第4回講座の動画の復習で止まっています笑
シミュレーション、奥が深く、家庭教師が必要な状況ですが、がんばります。
#2 はじめての不動産資料請求
やっさんスクール過去講座を再視聴して、聞き逃したところを復習しました。
再視聴できるのは、本当にありがたい！ やっさん先生、そして事務局の皆様に感謝しています。
第3回目では、物件検索から不動産業者への問い合わせまでのフローを学習しました。習った事を実際行動にうつした中での学びや気づきを書いてみます。
- 物件検索
- 私にあった物件って何？
- 不動産業者さんへの連絡
- 今回行動して得たもの
今までパソコンで不動産サイトから物件検索をしていました。毎日何回もチェックする日があるかと思えば、数日見なかったりしていたので、もしかして知識つけてから探した方がいいのかもと、”検索”する肝心な第一歩から少し脱落気味でした。
ところが、今更なのですが不動産検索のアプリがたくさんあるんです！
おすすめアプリというものをダウンロードして物件検索したところ、さくさく進んで、なかなか効率がよい！ ちょっと楽しくなってまたやめられなくなってきました（笑）
そして、平日は自動受信する新着情報だけのチェックなら私にも続きそう、と希望を与えてくれました。
物件検索を仕組化して生活の一部にし、やっさんも言われていた習慣化にしてみます。
自分にあった不動産投資の手法に迷いがでてくることないですか？
今私がそうなんです。最初は、築古戸建を鬼の指値で購入、DIY、入居者さがし、その繰り返し、そのオプションしか私にはないと思っていました。
やはり大家さん業を一通り勉強し基礎知識をつけるためにも、はじめは現金で戸建購入が安全なのかもしれないけれども、そこまでリフォームの知識もないのにコツコツDIY、若くもないし、それを繰り返す手法が果たしてあっているのかなと、気持ちに迷いが生まれています。
一方、中古アパート一棟なら銀行から融資を受ける必要もあります。給与の５倍、もしかして10倍ぐらい貸してくれるのかなーと想像しながら探すのも、これまた時間の無駄なのかもしれないし、と疑問はあふれかえるばかりです。
そして融資は配偶者の収入も入れて考えるみたいだけど、私の場合ここはスルー。なんで私にはいわゆる頼れる配偶者がいないのかとも感じるけど、人生いろんなことあるし、今の私にできることからスタートするしかない。
自分にあった手法・物件は、勉強すればするほど絞れてくるはずだし、必ず見つかると信じよう！
さて、質問内容を復習して、不動産業者さんへ思い切って電話しました。
緊張していたせいか自己紹介を忘れて、いきなりマイソク請求のお願い、でも”あー販売図面ですね”と言われたので、私にはちょっと業界用語すぎたのかなと思いながら話を続けることにしました。スクールで学んだ6つの必須質問をカバーしたところで、買う気満々と思われたのか、送迎するのでので内覧しましょうと提案を受けました。うーん、どうしよう、経験になるから内覧をお願いしてしまうべきかと迷ったものの、相手の時間奪ってしまうようで申し訳ないので、いったん資料を確認してからにしますとお断りしました。こういう時は、どうしたらいいのでしょうね。。。
私が忘れていた金融機関用の資料も送りますねと言われて、電話をきりました。不動産業者は素人には敷居が高いと勝手に思い込んでいたので、今回はとってもフレンドリーなお兄さんで肩の荷がおりホッとしました。
今回行動してあらためて自分軸って大切なんだと気づきました。
物件検索用にたくさんのアプリやサイトがあって、スクールでもおすすめアプリを紹介して頂きました。でも最後はやっぱり自分にあったものを見つけるしかないようです。
私にあった物件も、戸建再生なのか中古アパートなのか、それとも他の手法なのか、いくら状況が似ている仲間や大家さんのまねしても、その通り行くとは限らないし、やっぱり最終的には他人軸では進められないです。
そして、背伸びしなくていいんだということ。
やっさんが不動産をはじめたばかりの時、初心者のやっさんにも丁寧に親身になってくれる担当者と出会えたというお話を思い出しました。
そっか、私も、知識がないと卑屈になる必要もなく、ありのままの私でいいのかもと感じました。なんかこれだけでも、普段頑張ってる自分に、ご褒美をあげたくなった気づきでした。
#1 私と不動産について
やっさんスクール第一期生のせなんかママです。
インプット以上にアウトプットは大切とわかっていても、最初の一歩ってなかなか踏み出せないと感じているのは私だけなのかなと日々悶々としています。
文章書くのは苦手、本業も時差の関係でなんだか朝から晩まで忙しい、近所に住んでいる高齢の両親もいる、そして何を思ったかPTA役員になってるし...とやらない理由っておもしろい程でてきます。
この2~3週間、行動をするべきと考えているのに何もしない自分にプレッシャーを与えていました。そして、余計な不安と焦りが募り、ストレスになっていたような気がします。
できない理由ばかり考えるのにようやく疲れたのか、私にとってアウトプットしない選択＝負のスパイラルに陥ってない?!、と気づいたので、私で続くのかな.....と不安もあるけれども、とりあえずアウトプットの１つとしてブログはじめてみます!
目次
- 簡単な自己紹介
- 不動産投資に興味を持った理由
- 不動産投資の目的と目標
兵庫県在住・小学生の娘２人と主人の４人家族。40代のフルタイム会社員で、今の会社に転職して約5年、仕事は楽しい反面、プレッシャーも多いです。
主人はというと、加藤ひろゆき先生にダメ・クルーズと命名されています。その名前だけが一人歩きしているかもと感じていますが、私含め子供達も本人も笑っているのでいいかなと思ってます。ダメ・クルーズの話をすると長いのでまたいつかさせて頂きます(笑)
不動産投資に興味を持った理由は、本業以外の収入源を増やしたいからです。そして子育て中の会社員の私にとっての副業は限られていて、様々な手法を勉強する中、もしかして私でもできるかもしれないと微かな希望を与えてくれたのが不動産投資です。
また、他界した祖母が区分マンションを所有していました。またお金が入ってきたのよと嬉しそうに通帳を見せてくれた祖母の笑顔が忘れられない事もあります。よく考えれば祖母は40年間大家さんだったのです。
話はそれますが、その古築47年マンションは母が所有していて、今年から空室です。売却の話はいったん断りました。リフォームをして入居者を見つける予定ですが、気軽に週末見に行ける距離でもなく、5月に車で見に行ったきり話が進んでいなくこれまた焦り始めています。次回は7月の連休に行き、マンション近くの仲介業者さんへも話を聞いたり、リフォームする箇所など決めて、見積もりがとれるようにしたいです。
やっさんスクールでは不動産投資において目的と目標を明確化することが大事だと習いました。不動産投資やりたいけど漠然としたものしか頭になく、言語化できていなかったとハッとさせられました。
まず私にとっての目標は今年11月までに母所有のマンションのリフォームを終わらせて入居者を見つけることです。前途多難ですが、お金さえ入るようにしてくれれば私の好きなように進めていいと言われているので、勉強のためにも頑張ります。来年は何か一つでも物件を購入したいです。具体的な数字におきかえると、5年以内に私が購入した物件でCF25-30万円目指しています。それ以外の細かな目標は設定中というか、勉強不足で、そこを語れるまで理解できていない状態です。
不動産投資をする目的は、家族と過ごせる自由な時間を得ること、将来の金銭的な不安を解消すること、あとはいつまでもチャレンジすることです。
ブログ続けられるかなと思いながらまだ書いていますが、少しでもアウトプットすることにより、同じような考えをもっている仲間、共感してもらえる仲間と巡り会えればと思っています。
よろしくお願い致します!!
